Vendre son logement en réméré pour se sortir du surendettement

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka
Vendre son logement en réméré pour se sortir du surendettement

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La vente en réméré est une très vieille pratique permettant de vendre un bien immobilier tout en continuant à l'occuper, et tout en conservant la possibilité de le racheter dans les 5 ans.

Si vous êtes surendetté, ce principe vous permet de payer vos dettes. Mais attention, il faut vous assurer que ce contrat ne se retournera pas contre vous.

La vente en réméré n'est à considérer que si les autres solutions pour sortir du surendettement ont échoué.

Voici la marche à suivre pour vendre son logement en réméré pour se sortir du surendettement.

1 Comprenez le réméré

Une vente en réméré se déroule comme suit :

  1. Un investisseur achète votre logement en réméré, devant notaire, pour une période dite « de transition » allant de 6 mois à 5 ans.
  2. Le notaire encaisse lui-même le fruit de la vente, paie les créanciers avec, et conserve le surplus à la caisse de dépôts et consignations.
  3. Vous continuez à occuper votre logement, et payez à l'investisseur un loyer que l'on désigne par le terme de « droit d'occupation ».
  4. À la fin de la période de transition ou avant, vous rachetez votre bien à l'investisseur à l'aide d'un prêt ainsi que du surplus déposé à la caisse de dépôts et consignations.

Attention : il est impératif que ce soit vous qui choisissiez le notaire, celui-ci devant alors agir en votre faveur.

2 Évaluez la faisabilité du projet

La vente en réméré ne pourra couvrir vos dettes que si la valeur de votre bien immobilier le permet.

Faites estimer votre bien immobilier

Il convient en premier lieu de connaître sa valeur vénale.

Calculez le montant des dettes

  • Munissez-vous des tableaux d'amortissement suivants :
    • prêt immobilier ;
    • autres crédits.
  • Référez-vous à la colonne « capital restant dû » de chaque prêt, à la date de la dernière échéance payée.
  • Additionnez tous les capitaux restant dus de tous vos prêts, vous obtiendrez le total de votre dette.

Faites le calcul

(Valeur de votre bien immobilier x 70 %) - capitaux restant dus

Si résultat est supérieur à zéro, l'opération est faisable.

Note : une vente en réméré ne peut normalement pas se faire pour moins de 80 % de la valeur vénale du bien moins la dette, cela dit il convient de prendre en considération les frais de notaire, ainsi que les éventuels frais de remboursement anticipé. De plus, il arrive que le vendeur n'ait pas le choix et doive céder à moins de 80 %.

3 Contactez un notaire

  • Consultez l'annuaire des notaires et choisissez-en un le plus proche de votre lieu de domicile.
  • Il se chargera lui-même de trouver des investisseurs et contactera également vos créanciers afin de leur faire savoir votre intention de vendre en réméré.

Bon à savoir : le notaire a la possibilité de faire arrêter une procédure de saisie, uniquement en contactant vos créanciers.

4 Faites établir un contrat à votre avantage

La loi du réméré vous autorise à disposer d'un maximum de 5 ans pour racheter votre bien, mais vous aurez également la possibilité de le faire avant ces 5 ans.

Un contrat à votre avantage comporte :

  • Une clause vous permettant de vendre par vous-même votre bien au prix du marché avant que l'investisseur ne le reprenne. Cette clause vous permet d'en tirer un petit bénéfice une fois l'investisseur remboursé.
  • Une indemnité d'occupation assez faible vous permettant de vous refaire une santé financière.
  • L'absence d'une prime à verser à l'investisseur. Effectivement, il arrive que l'investisseur exige une prime correspondant à la plus-value prise par le bien immobilier entre la vente en réméré et l'exercice de votre droit de rachat.
  • L'absence d'une garantie correspondant à un manque à gagner pour l'investisseur si vous décidez d'exercer votre droit de rachat avant la fin de la période de transition.

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